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如果把老年人比喻為夕陽，那么隨著我國人口老齡化現(xiàn)象加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為夕陽里的朝陽產(chǎn)業(yè)。

被市場普遍稱作"以房養(yǎng)老"模式的"老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險"辦法，今年被寫進了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，養(yǎng)老地產(chǎn)也隨之受到了更高的關(guān)注。而在近日舉辦的首屆浙江養(yǎng)老服務(wù)業(yè)峰會上，綠城集團董事長宋衛(wèi)平的出現(xiàn)，引起了不小的轟動。作為全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)，在老齡化加劇的背景之下，綠城也毅然投身養(yǎng)老事業(yè)。宋衛(wèi)平對于進軍養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個理由：一方面覺得要善待老人，另一方面實際觀察到老人有這方面的需求。

蛋糕有多大？

已經(jīng)研究了養(yǎng)老基地10年多的浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院柴效武教授指出：目前中國老齡化問題非常嚴(yán)重，每年老年人口增加800萬，截至2012年底，我國60歲及以上老年人口已達1.94億，占全國總?cè)丝诘?4.3%。據(jù)全國老齡委辦公室預(yù)計，到2013年底，中國老年人口總數(shù)將超過2億，到2025年，老年人口總數(shù)將達到3億，到2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。

顯然，養(yǎng)老蛋糕很大，而且還會不斷增大。這也是宋衛(wèi)平進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的理由："別人把老人當(dāng)包袱，我們要把老人當(dāng)財富。因為老人的問題，就是我們現(xiàn)在已經(jīng)碰到、將來一定會碰到的事情，為老人做事情就是為自己做準(zhǔn)備。"進入新的發(fā)展時期，我們的生活變得越來越好了，無論是少年、青年還是中年，每個人都充滿了希望，但是老年人已進入了人生的暮年，是相對最弱勢的。他們更需要各種關(guān)懷、照顧和幫助。我國人均壽命74歲，按照60歲退休來算，還有14年時間。所以今后，這塊市場蛋糕將有多大，我們不難想象。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)前景遠大，但目前尚未形成成熟的投資模型和開發(fā)模式。一種觀點認為居家養(yǎng)老更符合中國傳統(tǒng)文化，養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)當(dāng)走出養(yǎng)老院，覆蓋整個社區(qū)，甚至整個片區(qū)。也有一種觀點認為，做養(yǎng)老地產(chǎn)難，但小養(yǎng)老＋大地產(chǎn)或許可為，與酒店一樣，用養(yǎng)老帶動地產(chǎn)，通過提升地產(chǎn)價值和促進地產(chǎn)銷售獲取收益。

商業(yè)模式如何創(chuàng)新？

據(jù)不完全統(tǒng)計，浙江有80家企業(yè)要做養(yǎng)老房產(chǎn)，有100多個項目。但是成熟的模式并不多，大家還在摸著石頭過河。養(yǎng)老地產(chǎn)模式如何創(chuàng)新？商業(yè)模式從哪里來？大佬們的實踐給了我們參考。

綠城烏鎮(zhèn)項目為我們提供了養(yǎng)老地產(chǎn)的學(xué)院模式：該項目共占地600畝左右，50萬平方米的社區(qū)，其中有100畝的寄宿制

學(xué)院，可以容納1萬余名老人。該項目致力于打造學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)，老人可以根據(jù)興趣學(xué)習(xí)，有200多門課程可供選擇。整個項目由兩部分組成，一個是居住產(chǎn)品，一個是服務(wù)產(chǎn)品，就是養(yǎng)老院加老年大學(xué)的模式，主要靠居住產(chǎn)品的資金去維持學(xué)院的運營。這個項目是實驗性的，顛覆以前所有的養(yǎng)老概念，老年人不是無所事事地生活，而是在衣食無憂的情況下繼續(xù)工作。

金成房產(chǎn)集團副總裁朱早介紹了在余杭雙溪漂流的小古城慢谷的養(yǎng)老社區(qū)模式。這個項目是從2008年開始啟動，整個項目定位為以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的綜合性小城鎮(zhèn)，規(guī)劃了三大項目：一個是農(nóng)業(yè)公園，一個是養(yǎng)生社區(qū)，一個是體育公園。其核心養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)是一個大型的街區(qū)，規(guī)劃900多畝，農(nóng)業(yè)公園和體育公園作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的大配套，農(nóng)業(yè)公園有8000畝地，體育公園是5000畝地。住在養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)里的人能夠享受到農(nóng)業(yè)公園，這里山清水秀，養(yǎng)老社區(qū)里的人每一個人配一塊地，可以下田干干活，收獲自己的農(nóng)作物，整個農(nóng)業(yè)公園是以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的休閑旅游項目。體育公園規(guī)劃了一個高爾夫球場，包括戶外運動，養(yǎng)老社區(qū)的人可以在這里運動養(yǎng)生休閑。

后期管理怎么做？

養(yǎng)生養(yǎng)老的房地產(chǎn)，很重要的一塊就是做服務(wù)，做管理，做經(jīng)營。

浙江大學(xué)社科院院長何文炯教授認為養(yǎng)老地產(chǎn)難度不在地產(chǎn)，而是后期服務(wù)怎樣滿足老年人的需求：第一，健康保障，要有地方可以看病，看病資金有保障。第二，照護服務(wù)，這個現(xiàn)在很缺。第三，精神慰藉，滿足老年人精神文化需求。

對此，宋衛(wèi)平也表達了相同的看法："對于房屋來說，我們有把握，真正最大的挑戰(zhàn)就是護理，還有治療。這是專門針對老年人，誰都不能忽略的。做養(yǎng)老缺少這塊，就談不上養(yǎng)老。我在十年前不敢做，想到要幫老人家換尿布、洗澡、翻身，陪老人家說話，我們很清楚自己做不到。這需要大量好的護理人員，可是我們不知道他們在哪里。直到我們辦了醫(yī)院，看到醫(yī)生、護士護理老人，我才有了信心，下定決心進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。"

"工商部門在行業(yè)歸類時把我們公司歸為社會保障服務(wù)業(yè)，因為我們在做的是老年公寓紫金苑。"浙江盛和居發(fā)展有限公司總經(jīng)理韓敏告訴我們，"紫金苑提供三種業(yè)態(tài)，一個是居家式的，多層帶電梯公寓，還有個兩棟小高層，500個床位，半托和全托的，照料式的，全部都是有服務(wù)在里面。一期推了80多套房子，有兩三百人連夜排隊購買，效果非常好。"

"對于企業(yè)來講，養(yǎng)老地產(chǎn)項目更重要是后期服務(wù)，我們在國內(nèi)做了一些項目調(diào)研，很多項目前期的承諾多數(shù)到后期真正運作過程很難完全兌現(xiàn)，反而導(dǎo)致很多客戶的不滿，所以對開發(fā)企業(yè)來講一定要有長期的開發(fā)理念。"浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究員施杰結(jié)合多年的研究總結(jié)說，"特別在后期的服務(wù)方面，要考慮怎么樣利用社會化的平臺，因為養(yǎng)老地產(chǎn)整個是一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，從上游的金融到保險機構(gòu)，到下游各種配套、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育、文化等，所以必須要依托社會化的平臺來做，比如北方、中部、南方，能夠形成連鎖模式，滿足老人養(yǎng)老與旅游相結(jié)合的生活方式。"